Uplynulé roky sme na Slovensku svedkami rastu cien nehnuteľností. V roku 2023 vidíme ako sa trend otáča. Niektoré nehnuteľnosti v regiónoch klesli už takmer o pätinu. Mnohé banky majú takmer 5% úrokové sadzby, čím sa téma zdražovania hypoték stala aktuálna. Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, rozhodnutie dlho neodkladajte. Porovnanie hypoték v štyroch najväčších bankách s ich výhodami a nevýhodami vám objasní situáciu na hypotekárnom trhu.
Aktuálna široká ponuka kvalitného bývania tlačí ceny nehnuteľností nižšie ako tomu bolo posledné roky. Ak si plánujete kúpiť nové bývanie, svoje rozhodnutie neodkladajte na neskôr. Banky už ohlásili ďalšie mierne zvyšovanie úrokových sadzieb a možno predpokladať, že ceny hypoték mierne porastú už v krátkej budúcnosti.
Ak už hypotéku máte a fixácia vám končí v roku 2023 alebo 2024, banku môžete požiadať o prechod na novú fixáciu, tzv. reštart hypotéky alebo preniesť svoj úver do inej banky, ktorá vám ju poskytne s odkladom o 6 až 12 mesiacov. Výhodou je, že lepší úrok dostanete už dnes.
Podľa čoho si vyberať nehnuteľnosť?
Pri cenách nehnuteľností zohráva dôležitú úlohu aj ich technický stav a lokalita. A teda, či sa dom alebo byt nachádza na atraktívnom mieste, kde ceny nehnuteľností sú stabilnejšie alebo v menej zaujímavom regióne, kde sa zlacňujú rýchlejším tempom. Aj preto sa oplatí sledovať aj prognózy ďalšieho vývoja v regióne, kde nehnuteľnosť plánujete kúpiť.
Do budúcna však treba počítať aj s tým, že niektoré byty budú strácať na hodnote. Najmä v horších lokalitách alebo kde môžeme v budúcnosti očakávať aj starnutie, či odliv populácie. Pozrite sa na porovnanie hypoték v jednotlivých bankách a podmienky, ktoré ponúkajú.
Porovnanie hypoték v najväčších bankách
Hypotéka SLSP
Hypotéka v SLSP je vhodná najmä pre tých, ktorí sú zamestnaní krátko alebo im v práci v uplynulých mesiacoch zvýšili príjem. Veľkou výhodou je ľahšie dostupné 90% financovanie pri kúpe prvého bývania a akceptovanie tržieb aj u SZČO, až 60%. Pri hypotéke do 70% hodnoty nehnuteľnosti nie je nutné dokladovať jej účel, ide o tzv. americkú hypotéku.
Základné podmienky
- 300 € poplatok za poskytnutie úveru
- 0 € poplatok za spracovanie pri refinancovaní hypotéky
- poplatok za vedenie účtu od 5,90 € – je možné ho získať zadarmo jednoduchými krokmi
- banka neprepláca znalecký posudok a ani kolky na katastri (pri refinancovaní z inej banky áno)
- možnosť vybrať si 1, 3, 5, 10 alebo až 15 ročnú fixáciu úrokovej sadzby
- úrok už od 4,69 % pri 3, resp. 5 ročnej fixácii takmer pre každého
- posielať dokumenty vrátane znaleckého posudku, ktorý za vás objednáme, môžete aj elektronicky
- vďaka mesačnej mimoriadnej splátke si môžete skrátiť dobu splácania alebo znížiť mesačnú splátku úveru
Výhody hypotéky v SLSP
- 90% financovanie hypotéky získate bez ohľadu na lokalitu nehnuteľnosti
- banka dokáže priemerovať príjem aj za 3 mesiace (po skončení skúšobnej lehoty alebo po zvýšení príjmu)
- ak ste SZČO s paušálnymi výdavkami, banka akceptuje príjem až 60% z tržieb za predchádzajúci rok
- máte možnosť 1 mimoriadnej splátky do 20% zo zostatku za rok a pravidelnej mesačnej splátky vo výške až 3-násobku splátky cez aplikáciu George
- v prípade, ak kupujete stavebný pozemok na hypotéku banka vám poskytne úver až na 80% z jeho hodnoty
Nevýhody hypotéky SLSP
- banka si vyžaduje výpis z úverového registra krajiny, kde pracujete v prípade, že pracujete v zahraničí. Nie je to však pravidlom pri každom úvere.
- ak staviate nehnuteľnosť, banka určuje výšku jednotlivých tranží a minimálnu hodnotu nehnuteľnosti na ich uvoľnenie
- začiatok fixácie plynie už od podpisu úverovej zmluvy, čo môže byť problém pri developerskej hypotéke, ak sa nehnuteľnosť skolauduje po 3-4 rokoch, vaša fixácia môže uplynúť alebo byť pred koncom a nové úroky môžu byť výrazne vyššie
- banka vypočítava úrok za 365 dní, kým ostatné banky za 360 dní (francúzske úročenie)
Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 17.8.2023
| Fixácia v rokoch | 3 | 5 | 7 | 10 | 15 | 20 |
| Úrok v % | 4.69 | 4.69 | – | 4.89 | 5.09 | – |
Hypotéka VÚB
VÚB ponúka najlepšie podmienky na bezúčelovú americkú hypotéku. Banka akceptuje najkratšiu dobu trvania pracovného pomeru v zahraničí a ponúka výhodné dofinancovanie spotrebným úverom až do 90% kúpnej ceny. Výhodná akceptácia príjmov pre komorových pracovníkov, akceptácia plnej výšky diét a možnosť dlhšej splatnosti pri úvere, v ktorom vystupujú rodičia a ich deti.
Základné podmienky
- 0€ poplatok za spracovanie pri novej hypotéke
- poplatok za vedenie účtu je 6 € (po splnení podmienok môžete získať 50 % alebo 100 % zľavu)
- možnosť otvoriť si účet online so 100 % zľavou
- prirážka k úrokovej sadzbe pri 90% financovaní:+ 0,15% p.a.
- banka neprepláca pokutu za prenos hypotéky z inej banky
- banka neprepláca kolky na katastri ani znalecký posudok
Výhody hypotéky VÚB banky
- banka ponúka jednu z najnižších prirážok k 90% financovaniu na trhu
- môžete využiť najvýhodnejšiu americkú hypotéku (až do 90% hodnoty nehnuteľnosti, 30-ročná splatnosť, bez prirážky k sadzbe)
- banka akceptuje aj starších ručiteľov, ktorí môžu mať až 54 rokov a zároveň dokáže „natiahnuť“ splatnosť na 30 rokov, ak sú žiadatelia do 40 rokov
- ak pracujete 4 mesiace v zahraničí, pre banku to nie je prekážka. Príjem vám však delí 6 mesiacmi
- máte možnosť dofinancovania kúpnej ceny až do 90% v kombinácií s výhodným spotrebným úverom ( úrok od 4,9% p.a. so splatnosťou až 8 rokov)
Nevýhody hypotéky VÚB banky
- banka má najzložitejšie podmienky na získanie 100 % zľavy za vedenie bežného účtu
- banka väčšinou neakceptuje príjem zo zahraničia, ak vykonávate manuálnu prácu, nie je to však pravidlom
- ak sa chystáte stavať, banka má jedno z najkonzervatívnejších určení budúcej hodnoty nehnuteľnosti na trhu
- nutnosť čerpať hypotéku pri účele výstavba v určených tranžiach aj napriek dostatočnej aktuálnej hodnote zabezpečenia a to v maximálne 6-tich tranžiach
Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 17.8.2023
| Fixácia v rokoch | 3 | 5 | 8 | 10 | 15 | 20 |
| Úrok v % | 4.59 | 4.69 | – | 4.99 | – | – |
Hypotéka Tatra banky
Tatra banka ponúka najlepšie podmienky pre konateľov SRO-čiek. Akceptuje dokonca aj súbeh viacerých príjmov. Ako jediná banka v rámci jednej hypotéky tiež umožňuje financovanie rekonštrukcie spolu s kúpou nehnuteľnosti. Ponúka skvelé podmienky na výstavbu nehnuteľnosti a nízku až nulovú prirážku k 90% LTV.
Základné podmienky
- poplatok pri novom úvere je 195€
- bez poplatku za spracovanie refinancovania hypotéky
- 7 € za vedenia účtu (po splnení podmienok možná 50 % alebo až 100 % zľava)
- neprepláca kolky za kataster a ani znalecký posudok
Výhody hypotéky Tatra banky
- najrýchlejšie schvaľovanie na trhu, do 48 – 72 hodín
- banka vám môže schváliť úver až do 90% hodnoty zabezpečenia a zistíte to ihneď pri prvom stretnutí v banke ešte pred schválením
- jedna z najnižších prirážok pri 90% financovaní
- najvyššia akceptácia príjmu pri % z tržieb u majiteľov s.r.o. – 20%
- banka akceptuje súbeh viacerých príjmov
- financovanie úveru už od kúpy stavebného pozemku bez nutnosti mať základy rodinného domu
- možná kombinácia účelu kúpa + údržba (rekonštrukcia) v jednej hypotéke
- najlepšie metodické podmienky na výstavbu nehnuteľnosti
- prémiový klienti majú zmeny na úverovej zmluve bez poplatku
Nevýhody hypotéky Tatra banky
- nutná osobná návšteva pobočky pri podaní žiadosti, ak nemáte bežný účet v banke. Prípadne na splnomocnenie
- kombinácia účelovej a americkej hypotéky v jednom úvere v maximálnom pomere 80% účelová a 20% americká
- banka poskytuje americkú bezúčelovú hypotéku so splatnosťou maximálne 20 rokov
- zahraničný príjem akceptovaný iba v mene EUR (sú možné výnimky)
Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné od 17.8.2023
| Fixácia v rokoch | 3 | 5 | 7 | 10 | 15 | 20 |
| Úrok v % | 4.59 | 4.39 | 4.39 | 4.39 | – | – |
Hypotéka ČSOB
Banka vám schváli hypotéku aj na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a mimoriadne splátky každý mesiac prostredníctvom internet bankingu bez nutnosti návštevy pobočky, vďaka čomu je možné získať veľmi nízku preplatenosť na úrokoch. Spolu s Tatra bankou najlepšie podmienky na výstavbu nehnuteľnosti.
Základné podmienky
- 250 € poplatok za spracovanie novej hypotéky
- 0 – 150 € poplatok za spracovanie pri refinančnej hypotéke
- 6 € za vedenie účtu (po splnení podmienok možná 100% zľava)
- + 0,70% p.a. prirážka k úrokovej sadzbe pri 90% financovaní
- neprepláca kolky na katastri a ani znalecký posudok
Výhody hypotéky v ČSOB banke
- mimoriadne splátky každý jeden mesiac až do výšky 1,5% zostatku hypotéky, min. 50 €
- banka poskytuje hypotéku aj na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, to znamená, že si necháte schváliť hypotéku ale nehnuteľnosť ešte nemáte nájdenú
- nehnuteľnosť si môžete vybrať do 12 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy
- banka vybaví kataster za vás bez poplatku
- najnižší úrok pri 5 ročnej fixácii na trhu – 3,99%
- banka akceptuje príjem SZČO aj z Českej republiky
- ľahko splniteľné podmienky na 100% zľavu z poplatku za vedenie účtu
Nevýhody hypotéky v ČSOB banke
- pri novej hypotéke máte povinnosť uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti cez ČSOB poisťovňu
- ak kupujete druhú nehnuteľnosť cez hypotéku, banka vám nastaví splatnosť maximálne 20 rokov. Vlastníctvo inej nehnuteľnosti si overuje cez úverový register
- hypotéku na kúpu pozemku bez vydaného stavebného povolenia získate len 50% LTV
- banka neakceptuje príjem SZČO a majiteľov s.r.o. na základe výpočtu zo zisku z daňového priznania (príjem klientom vypočítava iba z tržieb)
- začiatok fixácie plynie od podpisu úverovej zmluvy, čo je problém najmä pri developerskej hypotéke
Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 17.8.2023
| Fixácia v rokoch | 3 | 5 | 7 | 10 | 15 | 20 |
| Úrok v % | 4.19 | 3.99 | – | 4.39 | – | 4.69 |
Porovnanie hypoték s odborníkom
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, poraďte sa svojím finančným poradcom alebo mi napíšte. Celý proces získania je administratívne náročný a skúsený finančný poradca vám pomôže so všetkými náležitosťami ako napríklad s vybavením katastra, pri komunikácii s bankou, znalcom alebo advokátom, ktoré vám navyše môže aj zabezpečiť.
Ak nemáte poradcu, ktorému dôverujete, napíšte mi do formulára nižšie. Budem vás sprevádzať počas celého procesu a mojou úlohou je, aby na vašich pleciach bolo čo najmenej starostí.
Prípadne si rezervujte bezplatnú konzultáciu tu – https://calendly.com/patrikkunzo
