Porovnanie hypoték v 4 najväčších bankách, výhody a nevýhody + recenzie bánk

Uplynulé roky sme na Slovensku svedkami rastu cien nehnuteľností. V roku 2024 sme videli opačný trend, ktorý sa opäť otáča.  Niektoré nehnuteľnosti v regiónoch klesli takmer o pätinu v polovici roka, no už získavajú svoju hodnotu späť. Mnohé banky ponúkajú úrokové sadzby v rozmedzí 3,69 % – 3,89 %. Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, rozhodnutie dlho neodkladajte. Porovnanie hypoték v štyroch najväčších bankách s ich výhodami a nevýhodami vám objasní situáciu na hypotekárnom trhu.

Aktuálna ponuka kvalitného bývania tlačí ceny nehnuteľností vyššie ako tomu bolo v rokoch 2023 až do polovice roka 2024. Ak si plánujete kúpiť nové bývanie, svoje rozhodnutie neodkladajte na neskôr. Banky už ohlásili ďalšie mierne znižovanie úrokových sadzieb a možno predpokladať, že ceny nehnuteľností porastú už v blízkej budúcnosti.

Ak už hypotéku máte a fixácia vám končí v roku 2025, banku môžete požiadať o prechod na novú fixáciu, tzv. reštart hypotéky alebo preniesť svoj úver do inej banky, ktorá vám ju poskytne s odkladom o 6 až 12 mesiacov.

Podľa čoho si vyberať nehnuteľnosť?

Pri cenách nehnuteľností zohráva dôležitú úlohu aj ich technický stav a lokalita. A teda, či sa dom alebo byt nachádza na atraktívnom mieste, kde ceny nehnuteľností sú stabilnejšie alebo v menej zaujímavom regióne, kde sa zlacňujú rýchlejším tempom. Aj preto sa oplatí sledovať aj prognózy ďalšieho vývoja v regióne, kde nehnuteľnosť plánujete kúpiť.

Do budúcna však treba počítať aj s tým, že niektoré byty budú strácať na hodnote. Najmä v horších lokalitách alebo kde môžeme v budúcnosti očakávať aj starnutie, či výrazný odliv populácie. Pozrite sa na porovnanie hypoték v jednotlivých bankách a podmienky, ktoré ponúkajú.

Porovnanie hypoték v najväčších bankách

Hypotéka SLSP

Hypotéka v SLSP je vhodná najmä pre tých, ktorí sú zamestnaní krátko alebo im v práci v uplynulých mesiacoch zvýšili príjem. Veľkou výhodou je ľahšie dostupné 90% financovanie pri kúpe prvého bývania a akceptovanie tržieb aj u SZČO, až 60%. Pri hypotéke do 70% hodnoty nehnuteľnosti nie je nutné dokladovať jej účel, ide o tzv. americkú hypotéku.

Základné podmienky

• 400 € poplatok za poskytnutie úveru, možnosť zľavy 50 % z poplatku, ak má nehnuteľnosť platný Energetický certifikát
• 0 € poplatok za spracovanie pri refinancovaní hypotéky
• poplatok za vedenie účtu:  6 € (po splnení podmienok môžete získať 50 % alebo 100 % zľavu)
• možnosť otvoriť si účet online so 100 % zľavou
• fixácia:  1, 3, 5, 10 alebo až 15 ročnú fixáciu úrokovej sadzby
• úrok už od 3,89 % pri 3, resp. 4,09% pri 5 ročnej fixácii takmer pre každého
• posielať dokumenty vrátane znaleckého posudku, ktorý za vás objednáme, môžete aj elektronicky
• možnosť posielať mimoriadne splátky mesačne: Áno, cez aplikáciu George
• banka neprepláca pokutu za prenos hypotéky z inej banky

Výhody hypotéky v SLSP

• mimoriadne splátky každý jeden mesiac od 50 € až do výšky trojnásobku mesačnej splátky
• 90% financovanie hypotéky získate bez ohľadu na lokalitu nehnuteľnosti
• banka dokáže priemerovať príjem aj za 3 mesiace (po skončení skúšobnej lehoty)  alebo aj po 1 mesiaci pri zvýšení príjmu, tzv. platobným dekrétom/dodatkom k pracovnej zmluve
• ak ste SZČO s paušálnymi výdavkami, banka akceptuje príjem až 60% z tržieb za predchádzajúci rok
• banka dokáže akceptovať ako jediná na trhu aj sezónne práce v SR alebo v zahraničí
• v prípade, ak kupujete stavebný pozemok na hypotéku banka vám poskytne úver až na 80% z jeho hodnoty

Nevýhody hypotéky SLSP

• banka si vyžaduje výpis z úverového registra, ak pracujete v zahraničí. Nie je to však pravidlom pri každom úvere. V roku 2024 a 2025 požaduje výpis len ojedinele
• ak staviate nehnuteľnosť, banka určuje výšku jednotlivých tranží a minimálnu hodnotu nehnuteľnosti podľa presných požiadaviek rozostavanosti. Výnimky nie sú možné.
• začiatok fixácie plynie už od podpisu úverovej zmluvy, čo môže byť problém pri developerskej hypotéke, ak sa nehnuteľnosť skolauduje po 3-4 rokoch, vaša fixácia môže uplynúť alebo byť pred koncom a nové úroky môžu byť výrazne vyššie
• banka vypočítava úrok za 365 dní (francúzske úročenie), kým ostatné banky za 360 dní

Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 15.4.2025

Hypotéka VÚB

VÚB ponúka najlepšie podmienky na bezúčelovú americkú hypotéku. Banka akceptuje najkratšiu dobu trvania pracovného pomeru v zahraničí a ponúka výhodné dofinancovanie spotrebným úverom až do 90% kúpnej ceny. Výhodná akceptácia príjmov pre komorových pracovníkov, akceptácia plnej výšky diét a možnosť dlhšej splatnosti pri úvere, v ktorom vystupujú rodičia a ich deti.

Základné podmienky

• 0,1% z výšky úveru ako poplatok za spracovanie pri novej hypotéke
• bez poplatku za spracovanie refinancovania hypotéky
• poplatok za vedenie účtu: 6 € (po splnení podmienok môžete získať 50 % alebo 100 % zľavu)
• možnosť otvoriť si účet online so 100 % zľavou
• fixácia:  1, 3, 4, 5, 6, 8 alebo až 10 ročnú fixáciu úrokovej sadzby
• úrok už od 3,89 % pri 3, resp. 4,09% pri 5 ročnej fixácii takmer pre každého
• posielať dokumenty vrátane znaleckého posudku, ktorý za vás objednáme, môžete aj elektronicky
• možnosť posielať mimoriadne splátky mesačne: Nie
• banka neprepláca pokutu za prenos hypotéky z inej banky

Výhody hypotéky VÚB banky

• aktuálne expresné schvaľovanie hypoték, od 1 hodiny do 24 hodín aj v prípade zahraničných príjmov
• banka ponúka jednu z najnižších prirážok k 90% financovaniu na trhu
• môžete využiť najvýhodnejšiu americkú hypotéku (až do 90% hodnoty nehnuteľnosti, 30-ročná splatnosť, bez prirážky k sadzbe)
• banka akceptuje aj starších ručiteľov, ktorí môžu mať až 54 rokov a zároveň dokáže „natiahnuť“ splatnosť na 30 rokov, ak sú žiadatelia do 40 rokov
• ak pracujete 4 mesiace v zahraničí, pre banku to nie je prekážka. Príjem zo zahraničia vám však delí 6 mesiacmi
• máte možnosť dofinancovania kúpnej ceny až do 90% v kombinácií s výhodným spotrebným úverom ( úrok od 5,9% p.a. so splatnosťou až 8 rokov)
• ak ste SZČO s paušálnymi výdavkami a máte obrat nižší ako 80-tisíc eur, banka akceptuje príjem až 55 % z tržieb za predchádzajúci rok
• prirážka k úrokovej sadzbe pri 90% financovaní je len 0,15 % p.a.
• Ako jediná banka akceptuje až 100 % výšky výživného ako vedľajší prijem, ak je poukazovaný na účet min. 6 mesiacov
• Jediná banka, kde neklient banky dokáže celý proces žiadosti o hypotéku riešiť online

Nevýhody hypotéky VÚB banky

• banka má najzložitejšie podmienky na získanie 100 % zľavy za vedenie bežného účtu
• banka väčšinou horšie akceptuje príjem zo zahraničia, ak vykonávate manuálnu prácu, nie je to však pravidlom
• ak sa chystáte stavať, banka má jedno z najkonzervatívnejších určení budúcej hodnoty nehnuteľnosti na trhu
• nutnosť čerpať hypotéku pri účele výstavba v určených tranžiach aj napriek dostatočnej aktuálnej hodnote zabezpečenia a to v maximálne 6-tich tranžiach

Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 26.4.2025

Hypotéka Tatra banky

Tatra banka ponúka najlepšie podmienky pre konateľov SRO-čiek. Akceptuje dokonca aj súbeh viacerých príjmov. Ako jediná banka v rámci jednej hypotéky tiež umožňuje financovanie rekonštrukcie spolu s kúpou nehnuteľnosti. Ponúka skvelé podmienky na výstavbu nehnuteľnosti a nízku až nulovú prirážku k 90% LTV.

Základné podmienky

• poplatok pri novom úvere je 0 – 175 € v závislosti od ratingu / bonity klienta
• bez poplatku za spracovanie refinancovania hypotéky
• poplatok za vedenie účtu: 7 € (po splnení podmienok môžete získať 50 % alebo 100 % zľavu)
• možnosť otvoriť si účet online so 100 % zľavou
• fixácia:  1, 2, 3, 5, 7 alebo až 10 ročnú fixáciu úrokovej sadzby
• úrok už od 3,69 % pri 3, resp. 3,89% pri 5 ročnej fixácii
• možnosť posielať dokumenty vrátane znaleckého posudku elektronicky: Nie
• možnosť posielať mimoriadne splátky mesačne: Nie
• banka prepláca pokutu za prenos hypotéky z inej banky v kampani do 31.5.2025

Výhody hypotéky Tatra banky

• banka vám môže schváliť úver až do 90 % hodnoty zabezpečenia a zistíte to ihneď pri prvom stretnutí v banke ešte pred schválením
• jedna z najnižších prirážok pri 90 % financovaní, len 0,2 %
• najvyššia akceptácia príjmu pri % z tržieb u majiteľov s.r.o. – 20 %
• banka akceptuje súbeh viacerých príjmov
• financovanie úveru už od kúpy stavebného pozemku bez nutnosti mať základy rodinného domu
• možná kombinácia účelu kúpa + údržba (rekonštrukcia) v jednej hypotéke
• najlepšie metodické podmienky na výstavbu nehnuteľnosti
• prémiový klienti majú zmeny na úverovej zmluve bez poplatku

Nevýhody hypotéky Tatra banky

• nutná osobná návšteva pobočky pri podaní žiadosti, ak nemáte bežný účet v banke. Prípadne na splnomocnenie
• kombinácia účelovej a americkej hypotéky v jednom úvere v maximálnom pomere 80% účelová a 20% americká
• banka poskytuje americkú bezúčelovú hypotéku so splatnosťou maximálne 20 rokov
• zahraničný príjem akceptovaný iba v mene EUR (sú možné výnimky)

Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné od 8.4.2025

Hypotéka ČSOB

Banka vám schváli hypotéku aj na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a mimoriadne splátky každý mesiac prostredníctvom internet bankingu bez nutnosti návštevy pobočky, vďaka čomu je možné získať veľmi nízku preplatenosť na úrokoch. Spolu s Tatra bankou najlepšie podmienky na výstavbu nehnuteľnosti.

Základné podmienky

• 250 € poplatok za spracovanie novej hypotéky
• 0 € poplatok za spracovanie pri refinančnej hypotéke
• poplatok za vedenie účtu: 6 € (po splnení podmienok môžete získať 50 % alebo 100 % zľavu)
• možnosť otvoriť si účet online so 100 % zľavou
• fixácia:  1, 3, 4, 5, 10, 15 a 20 ročnú fixáciu úrokovej sadzby
• úrok už od 3,79 % pri 3, resp. 3,99% pri 5 ročnej fixácii takmer pre každého
• posielať dokumenty vrátane znaleckého posudku elektronicky: Nie
• možnosť posielať mimoriadne splátky mesačne: Áno, cez aplikáciu Smart Banking
• banka prepláca pokutu za prenos hypotéky z inej banky vo forme vrátenia 1 – 3 splátok do max. hodnoty 1 500 €

Výhody hypotéky v ČSOB banke

• mimoriadne splátky každý jeden mesiac až do výšky 1,5 % zostatku hypotéky, min. 50 €
• banka poskytuje hypotéku aj na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, to znamená, že si necháte schváliť hypotéku, ale nehnuteľnosť ešte nemáte nájdenú. Nehnuteľnosť si môžete vybrať do 6 mesiacov
• banka vybaví kataster za vás bez poplatku
• banka akceptuje ako vedľajší príjem až 70% z hrubého nájomného 
• najnižší úrok pri 3 ročnej fixácii zo 4 najväčších bánk na trhu – 3,79 %
• možná kombinácia účelu kúpa + údržba (rekonštrukcia) v jednej hypotéke Aktuálne to nie je možné
• banka akceptuje príjem SZČO aj z Českej republiky Aktuálne neakceptuje príjem SZČO z ČR (dočasne)
• ľahko splniteľné podmienky na 100% zľavu z poplatku za vedenie účtu

Nevýhody hypotéky v ČSOB banke

• pri novej hypotéke máte povinnosť uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti cez ČSOB poisťovňu
• ak kupujete druhú nehnuteľnosť cez hypotéku, banka vám nastaví splatnosť maximálne 20 rokov. Vlastníctvo inej nehnuteľnosti si overuje cez úverový register
• hypotéku na kúpu pozemku bez vydaného stavebného povolenia získate len 50% LTV
• banka neakceptuje príjem SZČO a majiteľov s.r.o. na základe výpočtu zo zisku z daňového priznania (príjem klientom vypočítava iba z tržieb)
• začiatok fixácie plynie od podpisu úverovej zmluvy, čo je problém najmä pri developerskej hypotéke
• pri Americkej hypotéke má banka prirážku k úroku +0,5%
• + 0,70% p.a. prirážka k úrokovej sadzbe pri 90% financovaní   Aktuálne nie je prirážka (dočasne)

Ponúkané fixácie a aktuálne úrokové sadzby platné k 8.4.2025

Porovnanie hypoték s odborníkom

Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, poraďte sa svojím finančným poradcom alebo mi napíšte. Celý proces získania je administratívne náročný a skúsený finančný poradca vám pomôže so všetkými náležitosťami ako napríklad pri komunikácii s bankou, znalcom alebo advokátom, ktoré vám navyše môže aj zabezpečiť.

Ak nemáte poradcu, ktorému dôverujete, napíšte mi do formulára nižšie. Budem vás sprevádzať počas celého procesu a mojou úlohou je, aby na vašich pleciach bolo čo najmenej starostí.

Prípadne si rovno rezervujte bezplatnú konzultáciu tu – https://calendly.com/patrikkunzo

#porovnaniehypoték #najlepšiahypotéka #porovnaniehypotéky