Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí často najväčšou investíciou v živote. Chystáte sa kúpiť dom alebo byt, prípadne stavať, ale nemáte dostatok vlastných prostriedkov? Prečítajte si, aké máte možnosti v prípade, že potrebujete dofinancovať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, ale nedisponujete dostatkom vlastných peňazí do 100% kúpnej ceny.
Národná banka Slovenska zaviedla ešte v roku 2018 nové hypotekárne podmienky, na základe ktorých zrušila poskytovanie 100% hypoték bankami. Ponechala im možnosť udeliť výnimku do 5% všetkých poskytnutých úverov. V praxi to znamená, že aj dnes môžete získať hypotéku do 90% z hodnoty svojej nehnuteľnosti, avšak za dodržania istých podmienok.
Ako čo najvýhodnejšie dofinancovať hypotéku?
Najlepším spôsobom, ako dofinancovať hypotéku na vlastné bývanie, je mať našetrených aspoň 20% z hodnoty nehnuteľnosti. To môžete dosiahnuť či už dlhodobým investovaním, stavebným sporením alebo iným šetrením. Č však urobiť vtedy, ak nedisponujete peniazmi z vlastných zdrojov?
Podľa prieskumov dnes ľudia väčšinou preferujú úver zo stavebnej sporiteľne, tretina využíva spotrebný úver a malý počet klientov ručí ďalšou nehnuteľnosťou alebo vlastnými peniazmi. Aké sú teda možnosti?
Riešenia na dofinancovanie hypotéky sú individuálne. Veľmi závisia od príjmu človeka, ale aj od sumy, ktorú potrebujete dofinancovať. Hoci dnes banky naďalej poskytujú 90% hypotéky, úspešnými žiadateľmi bývajú väčšinou ľudia s vyšším vzdelaním a príjmom. Banky tiež zohľadňujú dlhšie trvanie pracovného pomeru, ak sú žiadatelia dvaja a kvalitu zakladanej nehnuteľnosti
Pripravte sa na to, že banka pri schvaľovaní hypotéky sleduje predovšetkým kúpnu cenu nehnuteľnosti a jej znaleckú hodnotu. Ak vám schváli 90% hypotéku, počítajte aj s prirážkami, čo môže navýšiť vašu mesačnú splátku. Výber banky je preto veľmi dôležitý.
Na to, aby ste mohli získať hypotéku na 90% hodnoty nehnuteľnosti, by ste mali spĺňať isté podmienky:
- ideálne, ak máte do 35 rokov
- váš príjem je vyšší ako 1 000 eur
- plánujete kupovať nehnuteľnosť v krajskom meste
- ide o vaše prvé bývanie
- máte výborné hodnotenie v banke, tzv. bonitu
- máte spoludlžníka (napr. životný partner, manžel, manželka)
Ak vám banka povie, že viete dostať LTV 90%, túto informáciu určite nepodceňujte. Ide o 90% financovanie vašej hypotéky, čo znamená, že ak kupujete byt alebo dom za 100-tisíc eur, banka vám vie požičať maximálne 90-tisíc eur.
Aké máte možnosti na dofinancovanie hypotéky?
Ak potrebujete získať hypotéku a chýbajú vám peniaze do 100% na dofinancovanie vášho bývania, máte niekoľko možností:
- spotrebný úver schválený priamo pri hypotéke (účel kúpa)
- stavebný úver k stavebnému sporeniu
- stavebný úver/ medziúver
- založenie druhej nehnuteľnosti (napr. rodičovský byt, dom, pozemok)
1. Dofinancovanie spotrebným úverom
Ak máte dostatočný príjem na splácanie dvoch úverov, banku rovno požiadajte o dofinancovanie spotrebným úverom. Mnohé dnes ponúkajú pôžičku na dofinancovanie k schválenej hypotéke aj so zvýhodneným úrokom. Ak si vyberiete túto možnosť, ideálne je, aby ste mali čo najnižší spotrebný úver s čo najvýhodnejšou úrokovou sadzbou, inak veľmi preplatíte.
Výhoda riešenia: Ide o najjednoduchší a najrýchlejší spôsob získania úveru, avšak jeho výška bude závisieť od vášho čistého príjmu. Oba úvery máte od jednej banky a môžete o nich žiadať súčasne. Ak ste na tom finančne dobre, môžete si v banke vyjednať výhodný úrok. Ručíte iba jednou nehnuteľnosťou. Pri nízkom úroku spotrebného úveru je preplatenosť na úrokoch nižšia, než pri klasickom spotrebnom úvere.
Nevýhoda riešenia: Maximálna výška spotrebného úveru zvyčajne predstavuje 25-tisíc eur. Celková splátka (hypotéka a spotrebný úver) vás môžu vyjsť draho a navýši vaše mesačné náklady, keďže maximálna splatnosť spotrebného úveru je len 8 rokov.
2. Stavebný úver k stavebnému sporeniu
Pri tomto type úveru je dôležité, aby ste vedeli plánovať. Ak s určitosťou viete, že si v budúcnosti budete kupovať nehnuteľnosť alebo stavať dom, pripravte sa na to vopred. Založte si stavebné sporenie, v rámci ktorého si môžete pravidelne každý mesiac odkladať potrebné peniaze. V momente, ako sa rozhodnete kupovať alebo stavať, môžete požiadať aj o tzv. stavebný úver. Jeho výška predstavuje rozdiel medzi vašou cieľovou sumou a vkladmi, ktoré sa navyše úročia. Takisto k nim môžete získať aj štátnu prémiu, ktorá sa pohybuje vo výške maximálne 70 eur ročne.
Výhody riešenia:
Stavebný úver je garantovaný štátom. Máte na neho zákonný nárok, ak máte založené stavebné sporenie a našetrených aspoň 50% z cieľovej sumy za dva roky. Vaše vklady sa pravidelne úročia. V prípade splnenia potrebných podmienok, môžete každý rok získať štátnu prémiu. Ak sa vám podarí uzavrieť výhodnú zmluvu, získate nízku splátku, ktorá vás nezaťaží. Stavebné úvery majú nízku úrokovú sadzbu v porovnaní so spotrebnými, pričom ich splatnosť sa pohybuje v trvaní 20 rokov a viac.
Nevýhody riešenia:
Na získanie stavebného úveru potrebujete spĺňať isté podmienky a myslieť na kúpu nehnuteľnosti aj niekoľko rokov vopred. Tieto podmienky ešte môžete obísť tzv. medziúverom.
3. Medziúver zo stavebného sporenia
Ak nespĺňate podmienky na získanie stavebného úveru k stavebnému sporeniu, môžete požiadať stavebnú sporiteľňu o tzv. medziúver. V prípade, že nemôžete alebo nechcete zaťažovať váš mesačný rozpočet, medziúver je vhodným riešením, aj keď zdĺhavejším. Jeho splatenie sa dá natiahnuť aj na 30 rokov, čím vám vzniká nižšia mesačná splátka.
Výhody riešenia: Medziúver môžete začať čerpať okamžite a bez toho, aby ste spĺňali podmienky na stavebný úver. Zaplatíte nižšiu splátku oproti spotrebnému úveru, keďže splatnosť úveru je 20 až 30 rokov.
Nevýhody riešenia: Počítajte s tým, že preplatíte na úrokoch, pretože medziúver sa spája s vyššou úrokovou sadzbou. Oplatí sa vám preto pozrieť aj na spotrebné úvery v bankách, pri ktorých napokon preplatíte o niečo menej.
4. Založenie druhej nehnuteľnosti
Získali ste hypotéku 80% z kúpnej ceny vašej nehnuteľnosti, ale potrebujete ešte zvyšných 20%? Jedným zo spôsobov, aj keď menej populárnym, no najlacnejším, je založenie rodičovskej alebo inej nehnuteľnosti. V takomto prípade môžete založiť rodičovský byt, dom alebo pozemok, prípadne nehnuteľnosť niekoho blízkeho. Avšak, kým pristúpite na túto možnosť, s majiteľom zakladanej nehnuteľnosti by ste si mali vopred a jasne vykomunikovať pravidlá – dokedy bude jeho nehnuteľnosť zaťažená úverom a aké dôsledky mu z toho potenciálne plynú.
Výhody riešenia: Ak sa rozhodnete dozaložiť druhú nehnuteľnosť, nemusíte ju vlastniť a jej majiteľ nevystupuje na úvere. Zvyčajne postačí prvé päťročné obdobie fixácie, ale hlavné slovo má vždy banka. Počítajte s bežnou úrokovou sadzbou, a teda s nižšími splátkami a s nízkou preplatenosťou úveru.
Nevýhody riešenia: Zakladáte rovno dve nehnuteľnosti. To znamená, že budete potrebovať ďalší znalecký posudok na nehnuteľnosť, čo vás tiež môže niečo stáť. Vlastníci druhej nehnuteľnosti nemusia byť nadšení, pretože istým spôsobom idú do rizika, že o svoj byt alebo dom prídu, ak nebudete splácať.
Jedna rada nad zlato. Ak potrebujete dofinancovať svoju hypotéku, neodporúčam vám míňať všetky úspory. Istá finančná rezerva by vám mala zostať vždy na vykrytie nákladov v prípade neočakávanej situácie v rodine alebo vo vašej domácnosti. Ukázala to už aj súčasná pandémia. V dobe sprísňovania podmienok na poskytovanie úverov na bývanie je sporenie skôr už nevyhnutnosťou.
Ak nemáte aspoň 20% vlastných zdrojov, odporúčam vám skontaktovať sa so skúseným finančným expertom. Inak hrozí, že sa ocitnete v labyrinte hypotéky, spotrebných úverov a medziúverov, z ktorého nemusí byť jednoduché hľadať cestu von. Vyberte si termín v mojom kalendári a kontaktujte ma. Rád sa na vašu situáciu pozriem a budeme hľadať spoločné riešenie.
Najčastejšie otázky týkajúce sa ako dofinancovať hypotéku
Čo je najideálnejšie riešenie na dofinancovanie hypotéky?
Najlepším spôsobom, ako dofinancovať hypotéku na vlastné bývanie, je mať našetrených aspoň 20% z hodnoty nehnuteľnosti. To môžete dosiahnuť či už dlhodobým investovaním, stavebným úverom alebo sporením.
Ak sa rozhodnem založiť druhú nehnuteľnosť, zakladá sa úplne celá?
Áno, banka nedokáže založiť iba polovicu z nehnuteľnosti, preto je záložné právo na celej nehnuteľnosti.
Kedy môžem požiadať o vyňatie druhej zakladanej nehnuteľnosti?
O vyňatie druhej zakladanej nehnuteľnosti môžete požiadať až vtedy, keď je zostatok hypotéky zvyčajne 80% z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má ostať založená. Posledné slovo má však vždy banka.
Ak chcem požiadať o medziúver zo stavebného sporenia, musím mať uzavreté stavebné sporenie v stavebnej sporiteľni?
Nie, nemusíte. Stavebné sporenie si založíte priamo so žiadosťou o medziúver.
Ak nemám dostatočný mesačný príjem, nad ktorou možnosťou dofinancovania mám uvažovať?
V prípade, že je váš príjem pri splácaní hypotéky “tesný” a nemáte možnosť dozaložiť inú nehnuteľnosť, najnižšiu splátku získate pri stavebnom úvere, resp. medziúvere.
Ktorá banka dnes ponúka najlepšie podmienky spotrebného úveru k hypotéke?
Aktuálne najvýhodnejší úrok ponúkajú Slovenská sporiteľňa a VÚB banka. Úrokové sadzby začínajú od 3,90%, ale konečný úrok závisí od vašej bonity.
