Uvažujete nad úverom, no nie ste si istý, či váš mesačný príjem na hypotéku stačí? Alebo ste práve menili zamestnanie, prípadne vám zvýšili príjem a strácate sa v spleti rôznych podmienok bánk? Pandémia síce za posledné dva roky priniesla veľa neistoty, no žiadať o hypotéku sa oplatí. Prečítajte si, čo by ste mali spĺňať, aby ste boli bližšie k úveru.
Pandémia síce priniesla do životov mnohých ľudí neistotu, treba však povedať, že počet schválených hypoték stúpol. Úrokové sadzby sa navyše držali okolo 1%.
Rizikové skupiny zamestnania
Do najrizikovejších skupín momentálne patria žiadatelia z oblasti gastrobiznisu, služieb a podnikatelia, ktorí boli najviac zasiahnutí pandémiou. Výhodu majú naopak tí, ktorí sú zamestnaní. Ideálne dlhodobejšie, keďže banky pri schvaľovaní hypotéky citlivo posudzujú krátku dobu zamestnania a povolanie, či sektor podnikania. Kým sa rozhodnete pre definitívne kroky, prečítajte si, podľa akých pravidiel banky postupujú.
Ste po skúšobnej dobe?
Jednou z dôležitých podmienok pre banky je, aby ste u svojho zamestnávateľa pracovali aj po skúšobnej dobe. Ak vám zamestnávateľ skúšobnú lehotu nedá, banka ju aj tak bude aplikovať. Najskôr budete môcť zažiadať o hypotéku až po troch odpracovaných mesiacoch v novej práci.
Na získanie hypotéky by ste mali odpracovať aspoň šesť mesiacov
Kedysi pre získanie úveru stačilo, aby ste v práci odpracovali tri mesiace a banka spriemerovala príjem na hypotéku aj za takéto krátke obdobie. Národná banka Slovenska však podmienky zmenila. Banka akceptuje plnú výšku vášho príjmu na hypotéku až po polroku, takže sa jej budete musieť preukázať aspoň šiestimi výplatami na výpise z účtu.
Dobrou správou je, že existujú aj výnimky. 365.bank alebo Slovenská sporiteľňa, a v niektorých prípadoch aj Tatra banka dnes dokáže priemerovať váš príjem aj za tri mesiace. Prima banka zase 100 dní. Schválenie takejto žiadosti o hypotéku je však na individuálnom posúdení každej z nich. Ak ste teda v zamestnaní len krátko, odporúčam vám radšej počkať alebo sa vopred s odborníkom poradiť, aby nedošlo k zamietnutiu vášho úveru bankou. Zbytočné zamietnutie žiadosti v banke a následný negatívny zápis do úverového registra by tak mohli oddialiť vaše vytúžené bývanie.
Akú minimálnu dobu pracovného pomeru priemerujú jednotlivé banky?
Každá banka má nastavené podmienky pre schválenie hypotéky inak. Základom výpočtu príjmu pre hypotéku je počet odpracovaných mesiacov. V tabuľke je štandardný počet mesiacov potrebných na priemerovanie príjmu.
- Slovenská sporiteľňa a 365.bank požaduje minimálnu dobu zamestnania v trvaní 6 mesiacov, ale na výnimku môže akceptovať aj príjem za 3 mesiace.
- Tatra banka – požaduje minimálnu dobu zamestnania v trvaní 6 mesiacov, ale na výnimku môže akceptovať aj príjem za 3 mesiace. V prípade kontinuálneho prechodu do iného zamestnania.
- VÚB banka a Unicredit bank požadujú od žiadateľa minimálnu dobu zamestnania 3 mesiace, príjem však priemerujú za posledných 6 mesiacov.
- ČSOB požaduje minimálnu dobu zamestnania 6 mesiacov a príjem priemeruje za posledných 6 mesiacov.
- Prima banka požaduje minimálnu dobu zamestnania 100 dní, no príjem priemeruje za posledných 6 mesiacov.
V prípade, že chcete žiadať o hypotéku ako živnostník alebo máte s.r.o. banka akceptuje váš príjem až po prvom zdaňovacom období. Avšak len v prípade, že za posledné zdaňovacie obdobie vaša živnosť trvala aspoň 6 mesiacov.
Ako banky priemerujú príjem pri schvaľovaní výšky hypotéky?
Národná banka Slovenska stanovila pravidlá jasne. Podľa nich môže byť maximálna výška schválenej hypotéky na úrovni osemnásobku vášho ročného príjmu. Banky však výšku schválenej hypotéky počítajú inak. Preto je vždy dobré vedieť, za aký počet mesiacov konkrétna banka priemeruje vašu mzdu. Od toho bude závisieť aj maximálna výška schválenej hypotéky.
Príklady
- Ste v novom zamestnaní, v ktorom ste odpracovali 4 mesiace. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Podmienkou banky je, aby ste mali odpracovaných aspoň 6 mesiacov. Ak vám banka príjem akceptuje, sumu vydelí číslom 6, čím jej vyjde váš mesačný príjem v hodnote 666 €.
Výpočet príjmu pre hypotéku 1: 4 x 1000 € : 6 = 666 €. Banka vám teda akceptuje príjem v tejto výške.
- V zamestnaní ste už odpracovali 9 mesiacov. Rozhodne sa požiadať o hypotéku v banke, ktorá však priemeruje príjem za 12 mesiacov. Výpočet bude teda iný. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Keďže ste už odpracovali minimálne pol roka, sumu vydelí číslom 9 (počtom odpracovaných mesiacov).
Výpočet príjmu pre hypotéku 2: 9 x 1000 € : 9 = 1000 €. Banka vám akceptuje príjem za celých 9 mesiacov. Pri výpočte si neuplatňuje delenie 12 mesiacmi.
Čo, ak vám zamestnávateľ navýšil mzdu?
Chcete si požiadať o hypotéku, ale zamestnávateľ sa vám práve rozhodol navýšiť mzdu? Alebo ste sa rozhodli pre hypotéku práve z tohto dôvodu? Odporúčam vám počkať aspoň tri mesiace.
Banka vám v takomto prípade môže priemerovať výplatu aj za kratší počet mesiacov. Niektoré vám dokonca vypočítajú príjme na hypotéku za taký počet mesiacov, za aký vám zamestnávateľ zvýšil výplatu. Stačí len, aby ste ju banke potvrdili dodatkom k pracovnej zmluve.
Príklad:
- Pracujete už 6 rokov ako konzultant pre medzinárodnú spoločnosť. Váš príjem bol doposiaľ 2000 € v čistom. Váš zamestnávateľ vám zvýšil mzdu na 2500 eur. Po 3 mesiacoch sa rozhodnete, že si vezmete hypotéku, avšak pri výpočte vašej priemernej mzdy za posledných 6 mesiacov vám nevychádza požadovaná výška úveru. Nevadí.
Stačí, ak banke vydokladujete:
- vašu pôvodnú pracovnú zmluvu
- dodatok k pracovnej zmluve o zvýšení vašej výplaty
- výpis z účtu s 1 – 3 vyplatenými zvýšenými mzdami vo výške 2 500 €
Uznaný príjme na hypotéku pri schválenom úvere bude predstavovať 2 500 .
Čo v situácii, ak meníte zamestnanie?
Môže sa pokojne stať, že práve meníte zamestnanie. Ani vtedy nemusí byť dôvod na obavu, pretože niektoré banky akceptujú tzv. kontinuálny prechod z jedného zamestnania do druhého. Podmienkou akurát je, aby ste jeden deň skončili vo svojom starom zamestnaní a hneď na druhý nastúpili do nového zamestnania. Banka neakceptuje ani 1-dňový rozdiel. Banka bude následne priemerovať výšku vašej mesačnej mzdy už v novom zamestnaní.
Banka v takom prípade môže požadovať doloženie:
- pôvodnej pracovnej zmluvy
- dokument o ukončení pracovného pomeru v starom zamestnaní
- novú pracovnú zmluvu
- výpis z účtu za posledných 3 až 6 mesiacov
- dôležitým kritériom je, aby ste v novom zamestnaní odpracovali aspoň 3 mesiace
Ak sa chcete dozvedieť viac, aký by bol výpočet vášho príjmu v konkrétnej banke v prípade, že by ste požiadali o hypotéku, pokojne ma kontaktujte. Rád sa s vami pozriem na všetky podmienky a zistíme, aký počet mesiacov musíte byť zamestnaný, aby vám banka uznala plnú výšku mzdy. Odporúčam vám mať všetky dôležité informácie vopred, než by ste riskovali zamietnutie žiadosti hypotekárneho úveru bankou.
Bezplatnú konzultáciu si môžete dohodnúť tu – https://calendly.com/patrikkunzo alebo mi napíšte do formulára nižšie.
Vedeli ste, že…
Jedinou možnosťou, kedy môžete požiadať o hypotéku v prípade kontinuálneho prechodu medzi zamestnaniami už po 1. odpracovanom mesiaci v novom zamestnaní je iba situácia, kedy formálne prejdete od iného zamestnávateľa, ale vaša náplň práce a miesto výkonu práce sa nemení. Obvykle k tomu dochádza pri zlučovaní alebo rozdeľovaní firiem, prípadne odkúpeniu jednej spoločnosti inou.
FAQ – Príjem na hypotéku – najčastejšie otázky
Koľko mesiacov musím odpracovať, aby som mohol požiadať o hypotéku?
Minimálna odpracovaná doba vo vašom zamestnaní musí byť aspoň tri mesiace. Mali by ste byť po skúšobnej dobe, ideálne 6 mesiacov.
Za koľko mesiacov banka bežne priemeruje príjem?
Vo väčšine bánk platí, že sa príjem overuje za posledných 6 mesiacov. Niektoré banky dokonca overujú príjem aj 12 mesiacov spätne (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka)
Ako banka priemeruje príjem, ak som zmenil zamestnanie?
Podmienkou je, aby ste v novom zamestnaní odpracovali aspoň 3 mesiace, ideálne 6 mesiacov. Ak ste plynule prešli k druhému zamestnávateľovi bez prerušenia, stačí mať u neho odpracované 3 mesiace.
